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土增清算已开票但未实际支付能进成本吗——衢州用友

发布日期:2019-07-22


土增清算已开票但未实际支付能进成本吗?


国土地增值税实施细则规定,对从事房地产开发的企业,在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多,核算比较麻烦,房地产开发企业在开展土地增值税清算时,特别是加计20%的扣除时,需要特别注意。


第一,取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题,《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》


(国税函〔2010〕220号)第五条规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。


第二,装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)款规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,作为土地增值税的扣除项目。


第三,转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。


土增清算已开票但未实际支付能进成本吗?


土地增值税清算时有哪些成本不能加计扣除?


对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,不允许加计扣除。


《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(一)项规定,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。


省以上人民政府批准征收的规费、基金不能加计扣除。


《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》(


鲁地税发[2004]33号)第十九条(四)项规定,经省以上人民政府批准征收的规费、基金,可视同税金予以扣除。


《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(五)项1款规定,市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除,也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。


土地出让金返还款,不能扣除。


《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(四)项规定,纳税人为取得土地使用权所支付的地价款,在计算土地增值税时,应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金),减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。


《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函「2012」92号)规定,房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款,地方税务机关在土地增值税清算时,其返还款不允许扣除,直接冲减土地成本。


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